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受益深圳购房客 中山二手房市场量价齐升

时间:2016-01-21 来源:中山商报 作者:中山商报

  近期,中山的媒体圈与地产圈都将目光锁定在"深圳客攻陷中山楼市"与"商品房成交不断创造神话"这些话题上,所报道的、谈论的除了深中通道何时开工、房价涨了多少,就是哪些楼盘断了货。殊不知,与一手市场息息相关的二手房市场已经被冷落多时。记者近日调查发现,自一手房市场持续走高以来,中山的二手房市场也相应地呈现出量价齐升的态势,"这是因为二手市场是一手市场的延伸,两者之间具有相互作用、相互制衡与相互传导的关系,两个市场在同一时期,会基于同等原因,呈现出相似甚至接近一致的量价表现。"业内人士分析,也正因有着一手房市场的强力支撑,最近二手房业主的涨价底气也得到了满满的提升。预计未来一年中,二手房市场的走势仍将紧贴一手房市场,投资价值将日益凸显。不过二手房的存量在两三年后很可能会形成大规模爆发,对市场造成一定压力。

  业主临时提价,屡次看房受挫

  陈小姐的买房计划,可以说是匆匆起意,"我感觉最近中山的一手楼卖得挺火的,价格也涨得厉害,担心春节后二手房也会跟着涨。"

  由于是自己名下的第一套房,同时困于首付压力,陈小姐只能将总房款控制在60万元以内,所以,每每遇到一套户型和总价都差不多的房子,她都先让中介向业主探探口风,能不能再让让价,结果却是接连招来白眼。

  陈小姐想约看的第一套房,是位于东区的一套房龄四年的两室两厅居室,面积90平方米左右,报价60万元。和中介约好时间后,双方于上周六一起到现场看了看,对于房源的地段和户型,陈小姐还比较满意,当下示意中介约业主面谈。两天后,经纪人回复,业主要求把价格调到65万元后才能面谈。"价格突然间涨了5万元,这落差也太大了吧,"她告诉记者,这样算下来首付压力就增加了,完全超出个人预算,这让她无法接受。

  陈小姐心想,这可能是业主的个别行为,所以又找了一套报价略便宜的房源,虽然房龄较老,但同样地处东区,地段和周边配套都不错。结果看完房之后,她又收到了业主临时提价2万元的消息,称一分钱不少。

  陈小姐不死心,于是将购房目标转移到了房价相对较低的南区,"因为中介说业主是着急换房,我就说能不能让个1万,对方就直接回绝了,连房子也不让我看。"陈小姐说,后来中介告诉她,现在不仅仅是东区和火炬开发区的房子涨价了,南区的二手房也都连带着水涨船高。比如悦盈新城,最新推的这栋最便宜都要6700元/平方米,均价比去年涨了差不多1000元/平方米,二手房的价格自然也不会低了。

  而接下来的一套,中介只是向业主透露了首付紧张的意思,对方就以"不便"为由挂断了。"我不知道以前是怎样,总之感觉现在买个二手房特别头疼,业主好像都不愁卖一样,价格完全没得商量。"接连的协商失败,令陈小姐倍感受挫,节前购房的计划也只能延长到春节之后再实施。

  放盘时机已到,涨价底气十足

  买方难以理解的事情,在卖方看来完全是合情合理。家住雍景园的黄先生最近就忙着放掉手头的一栋联排别墅,他介绍,这栋别墅购于2008年,位于凯茵新城,面积约200多平方米。“2008年的时候整个中山房地产环境还是很差,所以当时买这栋别墅也算是抄底,只花了200万,现在我打算以250万的价格出售,低于这个价格绝对不卖。”

  黄先生认为,之所以如此有底气,原因主要有几点:第一,房源的位置比较理想,靠近五桂山,空气环境都属上乘;第二,房源周边配套成熟,生活氛围浓厚;第三,片区楼盘升值迅速,未来升值潜力巨大。

  “其实前面两点只是涨价的基本动力,后面一点才是关键”,黄先生说,从2015年的一手楼市场来看,由于深圳客的大量扫货,导致火炬开发区以及周边区域的一手房价格上涨迅速,涨幅普遍达到20%至30%,“按照这样的规律,我这套别墅现在也差不多有40万至60万的涨幅了,那我取个中间值出手完全是理所当然的啦!”

  不过,尽管当下楼市热度不断攀升,这套房源能否尽快顺利卖出,黄先生还是没什么把握。“相对于洋房而言,别墅本身就比较难出手,这个又毕竟是联排的,没有独栋好卖,而且根据现在二手别墅一个月十几二十套的销售速度,就算我现在挂牌出售估计也要等等才有好消息。”

  考虑到消化的周期可能会较长,黄先生打算借着这股深圳客疯狂入市的热潮,趁热打铁,把房子卖个好价钱。至于是否也会临时提价,他则表示要根据市场情况来定,“也许随着深中通道工程的推进,价格也会酌情提一提,因为对于深圳客来说,哪怕再涨个十多万也还是具有吸引力,我个人认为目前挂出来的这个价格已经是比较合适的了。”

  深圳客势力已渗入二手房市场

  在过去一年里,中山卖掉了13万套房,创下了历年来商品房成交量的最高纪录。而在这众多的贡献者中,受深中通道吸引的深圳客占据绝对的优势。记者经过近日对二手房市场的调查发现,深圳客的身影已经无处不在。尽管满堂红(中山区)总经理陈晓华告诉记者,整个二手房市场的购房主体还是以本地客为主,但可以看到的是深圳客的比例在不断增加。

  "刚才看的几套房子中,更喜欢第三套的户型,如果业主觉得没问题,你就尽快帮我们和业主约好时间见面谈吧。"在东区某二手房中介门店里,记者正好遇到前来看房的赵先生一家。赵先生说这已经是第二次过来看房了,上次看的四五套都不太满意,这次又看了东区的几间,选中了水云轩的四房单位,"装修什么的都还不错,而且业主同意送家具和家电,将来不管是转手还是自住都方便。"赵先生说,只要价格方面双方达成了共识,他希望能在农历年前把这件事情敲定,免得夜长梦多。

  中山家家顺地产总经理李功镇介绍,像赵先生这样的深圳客从2015年年中开始就有不断增多的趋势,常常一来就是好几拨人。"前段时间有深圳客看中了大信新家园的地段和配套,就在那边买了房,紧接着又带着亲戚、朋友过来看房,一连又成交好几套。"李功镇说,类似这样"一拖多"的购房者特别多,成交率也很高。同时,他们还有一个特点:对于业主的临时提价都较为容易接受,3万5万的涨幅基本不放在眼里,"不像本地客那样在价格上纠结半天"。

  因此也有不少业主表示愿意优先卖给深圳客,省去很多讲价的烦恼。

  二手房量价齐升最牛销售员拿10万月薪

  结合以上事例,我们基本可以总结出2015年的二手房市场的确受到了一手房成交大热的刺激,无论是成交量还是成交价格都有了一定提升。

  "至于具体升了多少,目前我们这边还没法及时统计出详细的数据,但从公司每个月的成交情况来看,可圈可点的地方还是很多的",陈晓华介绍,2015年的一手楼市场是从5、6月开始呈现爆发态势的,而二手楼相对来说反应较慢,到了9月份才开始有感觉,往后每个月销量都有增长,环比涨幅在15%左右,而到了12月份,销量已经上涨到顶峰,环比11月上涨了30%。然而这并不是终点。根据统计,2016年1月份仅用了17天就卖了上个月一整月的量,"相信到1月份结束,销量应该会比去年12月翻倍,而整个中山的二手房成交量应该环比能涨个3000套左右,同比去年同期的1000多套,涨幅也相当可观,会创新高"。

  由于一手房市场走俏,连带着二手房的业主也开始有了升价的底气,临时提价已为常态。"房子老一点的会提个2万左右,地段好一点的提7、8万的都有,新挂牌的二手楼则相对同区域同小区的价格有15%左右的增长。"陈晓华说,这样的变化实际也是从去年12月开始表现明显,"我们了解去年12月的二手楼价格相对去年9月份有差不多20%至25%的增幅。"

  而据业内人士透露,随着二手楼成交量价的增长,一大批二手楼经纪人的收入也有了"质的飞跃"。"能力强的可以拿到5万至10万元的月薪,最普通的也可以拿到2万至3万元。"陈晓华坦言,这样的情况可谓是多年来首见,"有时候员工们都在私底下开玩笑,说应该能过个安稳年了吧"。

  另外他还表示,二手楼的春天至少会持续到2016年的下半年,尤其在过完农历年之后的3月份,成交量有望再次刷新,创下新的纪录。

  未来两年二手房存量将出现爆发式增长

  大量深圳投资客涌入中山购房,目的在于两三年后转手,赚取成倍的投资效益。但是,他们大多未深入考虑,未来谁来接他们的盘。

  合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟也不止一次提出过这样的担忧:她认为,现时深中通道的消息确为中山楼市带来良好的升值空间,但是中山人口相对少,需求不强劲,未来谁来接大量投资客转手的楼盘,这一风险被许多投资客忽略了。

  在深圳做餐饮生意的林先生告诉记者,投资只有先知先觉才能赚到钱,他已于2015年上半年在传闻为深中通道中山出口附近的星汇品峰买了两套房,当时价格为每平方米5800元多一点,现在已涨至7000元,涨幅达到两成。他憧憬深中通道开建后,未来两三年可以涨至11000元,那样他便可以赚一倍。对于接盘者来自哪里时,他称深中通道建成后,深圳巨大的经济能量将辐射珠三角西岸,其概念带来的升值将会更加深入,因此个人不愁房子没有人接手。

  中山家家顺地产总经理李功镇也表示,中山环境好、空气清新、基础设施和配套好,中山市目前人口为300多万,规划2020年将升至400多万,并将投资20亿元,新建公立学校,未来新增近百万的人口将有部分人成为接盘者。目前,中山每月二手房交易达2000套至3000套。因此,当新楼盘供应减少后,未来深中通道持续升值的潜力会吸引一些接盘者。

  房地产专业人士黄峻显然没有李功镇这么乐观。"据满堂红方面的消息称,仅该公司在东南西北这四个主城区统计的二手存量房就已经达到16万套,已经挂牌的有1万套左右,如果算上整个中山,那数字会多吓人。"黄峻认为,到了两年后,深圳客于去年买的房子都可以收楼办理房产证了,届时急于收取回报的投资客会大量放盘,二手房市场的供货量将迎来爆发式的增长。"可以想象一下,那个时候二手楼市场的压力有多大。"

  但陈晓华也提出,这个1万套的挂牌量在短期内不会增加,反而因为最近去化速度快,大概半年就可以消化完。

  论投资价值,二手房更胜一手房

  有分析人士曾对记者称,"北上广深的二手房市场向来都比一手房活跃,中山则正好是相反的"。陈晓华也提到"确实很多城市一二手房的成交比例达到了5比1,而在中山却是1比5",但他却认为这并没能说明中山市场很奇怪,"北上广深这些地方是因为一手房价格过高,很多囊中羞涩的购房者只能退而求其次选择二手房。而在过去很长一段时间内,中山的一手房价格原本就一直处于低位,与二手房相比没有太多的优势,按照国人的传统思想,新的就是比二手的好。同时中山一手房的供应量比较大,市民的选择也很多。"

  的确,说到二手房,大多数购房者会比较排斥,这是他们不了解二手房,狭义的以为二手房就是一些老房子或是不好的房子。李功镇说很多购房者要买一手房,是武断地把二手房划分在不考虑范围,都没有经过对比和考虑,"其实,二手房相比一手房也有很多优势,到底选择一手房还是二手房,购房者可以根据自己的需求来决定。"

  站在投资的角度,诸位业内人士一致认为,二手房比一手房更具投资价值。第一,二手房可以真正看到现楼,户型、园林、环境等一目了然,更容易判断投资价值;第二,成功买房后就可以交楼,随时可出手;第三、二手房的居住氛围相对成熟,不用忍受小区内此起彼伏的装修噪音;第四,二手房一般位于老城区,地段比一手房好,周边生活配套等尤为齐全,便利性高;第五,中山没有炒房团,所以二手房的房价稳定,降价幅度很小,租金也很可观。

  "具备了以上优点之后,二手房将来放盘时明显能比一手的省去不少工夫。举个例子,我现在买了一手楼,需要等到两年以后才能收楼,房产证也需要时间办理,在这一切搞定之后我才有机会放盘,而在这期间我得交几年的物业管理费以及银行贷款利息,算下来又是一笔钱,而如果我买了二手楼,过户手续很快就能搞定,省钱又省心。我个人认为,像雍景园、奕翠园、盛景园这样的优质二手房源是绝对买得过的。"

  李功镇与陈晓华也不约而同地表示,购房者不应将目光局限于一手房,应该重新审视对二手房的理解,重新评估二手房的投资价值,"其实最近一年来国家对二手房的政策还是相对宽松的,购房满2年至5年的可免征营业税,二胎政策也放开了,换房需求被激活,而且二手房也可做公积金贷款,购房者可以好好把控这样一个时期,免得未来政策方面又横生枝节。"

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