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西安商品房价格小幅涨跌成常态

时间:2015-12-29 来源:西安日报 作者:西安日报

  伴随着我国经济发展进入新常态,西安房地产出现投资增速放缓、库存居高不下、房价下降等新情况,房地产业发展也进入新常态。

  房地产业逐步回归正常增长态势

  在经济新常态下,西安房地产业发展呈现六大特征,首先就是房地产业在逐步回归正常的增长态势。2014年全市房地产业固定资产投资达1761.88亿元,是1998年的46.1倍,是2008年的3.3倍,是2013年的1.4倍。这表明,全市房地产业固定资产投资经过16年的高速增长,增速在2014年出现台阶式回落。标志着2014年将会成为房地产业固定资产投资增速的拐点。

  分月看,在2015年伊始,西安房地产业固定资产投资增速出现负增长,此后增速基本上在10%以内。如果说,把2014年全国房地产业固定资产投资10%左右的增速作为房地产业回归常态的标志,那么,今后,西安的房地产业固定资产投资增速在10%左右波动将成为常态。

  房地产业仍是支柱性产业

  步入新常态的西安房地产业,其主要指标增长不可避免地出现了一定程度的调整,对经济的贡献度相比前些年有所减弱,但无论是其在经济占比,还是创造的税收收入及土地出让金的规模,甚至是提供就业的机会等仍显示其支柱性产业的地位。2014年房地产业增加值占GDP比重达5.9%,房地产业对全市经济增长的贡献率达6.1%。

  楼市回归居住属性和消费属性

  随着经济发展进入新常态,房地产市场预期也发生着一定变化:城镇住房短缺的时期已经过去,供不应求的状况得到极大改善;购房主体逐步演变为80后、90后以及进城务工者,新购房主体的需求及投资意识不同于以前购房主体;房地产产业定位和属性也由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变;住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归。

  据土地部门的统计信息,近几年以来,全市房地产成交土地规划建筑面积连续减少,由2011年的2595.6万平方米降为2014年的741.8万平方米。这表明,一方面政府土地供应量下降,另一方面房地产商拿地意愿更趋理性。

  房屋供不应求状况已经改变

  住房普遍短缺的时代已经过去,甚至出现阶段性、结构性供大于求,现在的主要矛盾是结构上的供求不匹配。1997年至2015年9月底,西安市房地产开发公司累计竣工商品房就达14381万平方米,其中住宅13327.4万平方米,约合143万套;此外,2015年1~9月,全市房地产开发商正在施工房屋面积12352.4万平方米,其中住宅11805.6万平方米,约合127万套。西安的住房总量上的确不少,而当前最大的矛盾在于,住房总量中,部分房屋属于一户多套,部分属于外地和本市投资、投机者囤积闲置,部分老旧住房户型偏小,绿化、供暖、供气等配套设施不完善,棚户区改造任务仍很重。

  商品房价格小幅涨跌成常态

  在新常态下,全市房价将从过去单边上涨演变为涨跌双向波动。这意味着,在整体房价高位回落过程中将出现区域分化,即在部分区域房价下降过程中,也存在其他区域房价上涨的情况,在不同的时间或涨或跌。

  在2010年1月到2015年9月,西安市商品房价格指数变动中,2010年5月商品房价格指数与上年同期相比增长14%,达到阶段新高点,然后一路下行,到2012年5月,与上年同期相比下降0.2%,出现阶段性低点,然后,又出现上升,到2013年12月,与上年同期相比增长9.8%,又出现新的高点,此后又进入下行通道,下行到2014年9月,出现长达12个月的负增长。今后,房价涨和跌都是很正常的现象。

  房地产行业利润回归正常

  房地产行业利润率下滑,是无法避免的趋势。长远看,房地产在进入新常态时代以后,会回归到社会行业的平均利润水平。2014年全市房地产企业净利润增长率-10.5%,比2013年减少13.6个百分点,比2012年减少32.5个百分点;2014年房地产开发企业平均利润率为11%,比2013年减少0.9个百分点,比2010年减少4.6个百分点。未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平,即大概在10%左右。

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