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买房宝典来帮忙 商住两用房必须知晓的事儿

时间:2015-08-04 来源:融360原创 作者:郝俊丞

近年来,随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房),购置商业性用房用于居住,逐渐成为一种常见的社会现象。尤其现在的商住两用房多以loft户型为主,通常是小户型,高举架,面积在30-50平米,层高在3.6-5.2米左右,虽然销售时按一层的建筑面积计算,但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍;高层高空间变化丰富,购买者可以根据自己的喜好随意设计,深受年轻人的喜爱。在北京、上海等城市,由于限购政策和价格,大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。

但根据相关规定,商用房产权年限为40年,低于普通住宅的70年产权,因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示,物权法给了住宅明确的说法,但商业用地上的房屋尚存争议。40年后,商业地产的使用权归谁,会不会被国家收回等一系列问题也引发了人们的关注。

时下,房地产市场有很多项目是商住两用房,因此,水电是否是商住,产权证上面房子的产权年限是长时间,是不是小产权房,都是购房者需着重要考虑的。购房者购房之前一定要看清楚几证。第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么。第二,如果写的是商住,是不是就是指商住楼?第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限。每一块项目的用途不同,期限也不一样,比如说,土地证可能会有两个期限,有70年,有50年的。接着要看建设工程规划许可证,看项目用地地块规划到底是什么,是否和预售许可证上面的内容一致。

根据融360了解的情况,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

由于这种房子实质上属于商业性质,所以不属于限购令调控的范围,在实施限购政策的大中城市走进了购房者的视野。但商住两用房与普通住宅存在许多差别,在此,融360也特意为购房者列出商住两用房的特点提醒大家注意:

1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准,较之一般生活用标准要相对较高;物业收费也较少受到政府部门的限制;公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高;
 
2.产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年,在到期后可以自动续期,而商住两用房、产权40年或者50年,在到期后不是自动续期,并且要补交土地出让金;
 
3.商住两用房无法迁入户口,这就意味着即使周边区域内有好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学;
 
4.没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说没有配套的幼儿园、学校,也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便;
 
5.按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房首付50%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,贷款年限最多为10年,并且不能用住房公积金贷款;
 
6.购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策,但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。

其实综合来看,融360认为商住两用房的优劣势都很明显,商住两用房的优势是:可以注册公司,可居住可办公,不限购,不算首套房,环境好,鼓励年轻人创业,适应城市发展趋势;目前存在的劣势是:不能户口落户,没有学区派位,首付较高50%。

最后,融360认为,商住两用房在未来的不限购优势将逐步减弱,未来出售难度将会增加促使消费者优先选择普通住宅。

其实,商住两用房最大的优势是不限购,但目前松绑限购政策是市场主流趋势,仅有北京、上海、广州、深圳、三亚仍继续限购。但是随着限购时间的推进,会有更多的人具备购房资格;其次五个城市虽然短期内不会取消限购,但是不排除未来限购政策有所放宽,一旦只能有所松动,商住两用房的需求将会有明显下降。

对于购房者来说,商住房只是过渡住房一般3-5年后,消费者的经济能力充裕,购房资质符合,必然会选择换房。不限购优势减弱,加之商住两用房的高额税费,出手的难度增大。未来商住两用房整体价格预计面临回落的压力,上涨的空间很小。

北京普通住宅疲软 楼市供地结构影响显现

 

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