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二手房贷款流程 二手房贷款首付多少 详细解读

时间:2014-09-22 来源:融360整理 作者:杜娟

 二手房首付比例
     二手房贷款简介


  二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。
 
  适用对象
 
  18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人;
 
  具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好;
 
  自筹购房款(首付款)不低于房屋购买价格的40%
 
  贷款额度
 
  贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。
 
  贷款期限
 
  贷款期限不超过30年,且与借款人年龄之和不超过65年。
 

  二手房贷款流程

 
  ⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;
 
  ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料;
 
  ⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;
 
  ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析,出具《法律意见书》;
 
  ⑸ 贷款银行进行审批,通知借款申请人是否同意贷款;
 
  ⑹ 买卖双方办理产权过户手续,过户后,借款人到银行办理贷款手续;
 
  ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;
 
  ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续;
 
  ⑼ 借款合同生效后,贷款银行根据借款合同划付资金;
 
  ⑽ 借款人按月还款;
 
  ⑾ 借款人还清贷款本息,解除抵押担保。
 
 

       二手房贷款首付多少

 
  我们都知道首套房和二套房的贷款首付是不一样的,那么,二手房贷款的首付和新房贷款首付有什么区别吗?
 
  由于城市的发展和城市化进程以及一些城市的扩张速度加大,发展过程中必然成为刚性需求的住房,价格始终在市场下处于一个较高的状态。即使国家一直在颁布各种“国N条”来调控房价,收效却一直不大。前段时间公布的国五条细则中最引起大家讨论的关于二手房销售对卖房一方征收房屋价值增值的20%个人所得税这一条,引起了大家的广泛争议。这一条法令的颁布,或许是出自对打击投资性购房行为的动因,但是它是否同时打击了改善性需求购房者,是否会太高房屋租金价格,是否能够监管关于个人所得税转嫁的问题,还有待商榷。值得关注的是,在两会期间,提出了对于持有唯一房产作为生活用房产的卖房者,在房屋出售一年之内购置新房的,或可免除或退还个人所得税的提案,在一定程度上保护了改善性住房者的利益。
 
  最新出台的国五条细则,二手房的首付也有可能会提高首付的比例。央行的要求是支持中小户型的普通商品房以及政府的土地储备机构的信贷需求来增加市场的有效供给。在制定国五条相关细则的过程中有人透露,对于一些房价涨幅过于快的城市,可能会将二套房的放贷首付比例提升至70%,利率提高到原来的1.3倍。地方上关于国五条的细则规定将在3月底出台。
 
  这次国五条的出台,主要是要以抑制房地产投资投机为主,自2013年以来,北上广深等一线城市的房价大幅度的反弹,并且出现了恐慌性和投机性的购房现象,这些都需要通过提高信贷和加强控制来抑制投机性购房的需求。
 
  目前工商银行、中信银行等仍然可以申请到首套住房首付30%,利率85折的优惠,而中国银行、农业银行、建设银行等银行都把首套房的贷款利率优惠幅度提高到了9折。今后,购买首套房或者二套房的贷款难度将越来越高。
 
  现在大多人买二手房都是选择贷款买房的方法,因此就要考虑到首付的问题了,二手房首付是怎么计算的呢?二手房首付比例是多少呢?   二手房首付怎么算?
 
  所谓二手房首付,指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额,其首付款的计算方式为:
 
  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)
 
  贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式,可用合同价×85%,预估出大致评估价格。
 
  值得注意的是,在二手房交易中,二手房首付比例是需要跟房东协商决定的,一般是2至3成。有如下几种首付情况可以按自己的情况作出决定:
 
  1、一般情况上家没有贷款,或者不需要下家配合还贷的,下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成(贷款2成对资质的要求很高)。
 
  2、上家有贷款,且成数很高,一定需要下家配合还贷的,为安全起见,则可选择走资金监管流程,按3成首付支付。
 
  3、下家有能力一次性付款的,可在签订合同约定一次性付款,则不存在首付问题。   一般情况下,银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据,才能批贷成功。所以,二手房首付比例是多少,更多的是取决于买卖双方合意。
 

  二手房贷款首付多少-答网友提问

 
  网友提问:二手房贷款首付最多是多少呢?
 
  融360解答:
 
  1、这个主要和你购买房屋的年限有关系。要是年代比较新的,贷的比较多一点,要是年代久远的,评估会很低的,贷款也不会多。
 
  2、贷款多少和您的评估报告有关,如果您的经济能力有限,想多贷点,可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点,这样就可以多贷点。
 
  3、另外还有得看卖房要求首付多少,这些因素都和您的贷款额有关系,如果房主要的首付多,那贷款金额也随着变化。
 
  4、基本算下来,首付能做到房屋总价的30%左右,而且30%以上办理手续贷款比较好办。
 

  二手房贷款交易注意事项

 
  挑选房屋
 
  1、去平台指定地点,向房屋查询员索取查询申请表格。
 
  2、按照查询表格要求填写查询内容并交给房屋信息查询员。3、从查询员处取得相应房屋信息
 
  3、通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。
 
  实地考察
 
  1、从房屋信息中选择中意房源,并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。
 
  2、注意核对房屋产权证,产权人的身份证,房屋的具体门牌与产权证上记载的门牌是否一致。
 
  3、注意核对房屋信息和实际房屋状况是否吻合。(平台因房源信息量过大无法逐套核实房屋内部情况,房屋内部情况以实地情况为准。)
 
  4、确定房屋产权人夫妻双方是否对出售此房及对价格是否有疑异!
 
  5、邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居,了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天,了解情况。
 
  签订合同
 
  1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下
 
  2、签订合同时要仔细阅读合同条款,注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。
 
  3、合同是一种诺成性法律文书,在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌,慎重签订二手房交易合同。
 
  付款方式
 
  1、在付款上买卖双方都有一定风险,因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款,若交易过户不成则有可能引起经济纠纷,若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。
 
  保险公证
 
  1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。
 
  2 、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证
 
  验收房屋
 
  1、在买方接收所买房屋时应对房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等进行核对验收,以防止给日后带来生活不便和经济纠纷
 
  物业过户
 
  1、买方在验收房屋后应及时和卖方去物业公司办理物业过户,以防止日后诸多不便。
 
  产权过户
 
  买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续,根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记方才生效。
 
  办理产权过户步骤如下:
 
  第一步:卖方夫妻双方和买方去市房管局(地址)收件窗口交纳相关资料(下有具体说明),并填写房屋产权过户登记表及房屋产权登记表,并取得收件单。
 
  第二步:买卖双方按收件单上的取件日期去房管局取件窗口交纳相关费用(下有具体说明),买方领取房屋产权证。
 
  第四步:买方持新办的产权证及卖方土地证去国土局(地址)办理新土地证。产权过户完毕。
 
  1、交房管局过户收件资料:卖方:夫妻双方身份证,结婚证,户口本,房屋产权证,土地证,有共有人的提供共有人夫妻双方的身份证,户口本,结婚证,共有权证。买方:买方身份证,户口本,已签好的二手房交易合同。
 
  2、相关费用:卖方:交易手续费(房屋产权面积*3元/平方米,转让房屋房屋产权证时间不足两年的交纳房屋市场指导价百分之五点五的交易税,房屋产权证超过两年的但交易房屋面积大于144平方的交纳(市场指导价---原来购买价)的百分之五点五的营业税)买方:契税:(144平方以下住宅交纳房屋市场指导价百分之二的契税,住宅类房本时间不足两年,面积大于144平方米,非自然人之间的交易交纳房屋市场指导价百分之四的契税,200平方米以上住宅,非住宅,交易的交纳交易评估价的百分之四的契税。)交易手续费(房屋产权面积*3元/平方)。验证费:50元/笔登记费:80元/笔配图费:20元/笔.。
 

  二手房交易税费

 
  1.营业税:(税率5.65% 卖方缴纳)根据2011年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
 
  2. 个人所得税:(税率交易总额1%和2%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%
 
  3. 印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
 
  4. 契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
 
  5.测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
 
  6.二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米
 
  7.登记费:(工本费)80元 共有权证:20元。所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份) ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。
 
  一、实地看房
 
  信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录二手房
 
  客户的联系电话;收取房产证复印件。工行规定:93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年,其中10年至15年的,贷款成数必须相应降低,抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年,商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价,告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章,签订“房产交易确认书”。
 
  二、产权验证
 
  产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件,到房管局交验身份证原件及房本原件,进行验证。然后,领取一份房屋产权转移审验查档证明,并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档,并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
 
  三、签署合同
 
  信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性,监督客户签字,收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定),复印资料,提醒双方在该行办理帐户。
 
  四、填写合同
 
  整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同。借款人的收入证明不足够时,需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时,申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时,原值是买卖双方的成交价,折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款:如果借款人提供的有关声明和资料虚假,则视作违约行为,贷款人有权采取宣布合同提前到期,收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整,逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章:在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章,个人二手房贷款首付证明,需盖公司章及见证人签字。放款后需在;二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。
 
  五、缴费义务
 
  收取费用预审通过后,通知客户交费。
 
  六、产权过户
 
  居间机构、买卖双方。地点:房管局。提供资料:买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同,面积超过200平方米以上的,需提供交易评估报告,复印资料。①、领3份房地产买卖契约,填写不签名,契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。③、交印花税,买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及复印件,出具一票据交费,递回单(印花税按成价1‰交)。④、办理:买卖双方的身份证原件及复印件,房产证原件及房产证配图纸2张,当面验证及签字按手印,出一个受理凭证即领证通知单,房产证原件收回。⑤、凭证,领契费、交易费、登证费收据,去交费。⑥、5个工作日后,凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
 
  七、收费盖章
 
  ①、拿到新房产证,传真评估公司出正式报告,备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
 
  八、资料归档
 
  资料归档原则上是:在房管局过户的,7天左右可以归档,都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档;归档后,方可办理抵押。
 
  九、抵押手续
 
  办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上:贷款用于购买二手房,房屋坐落于...(具体位置)。②、借款合同第一条4小项:本合同项下的贷款权仅限用于:购买...(具体位置)的房产。③、房管局出的档案袋上面应写:二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。
 
  十、银行放款
 
  银行放款后,需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件,居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。
 

  二手房按揭进程

 
  第1日 递交材料,提出申请
 
  买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。
 
  工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
 
  第2-7日 评估
 
  根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
 
  {这一步正常事可以省略的,评估费也不用出}
 
  第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
 
  第11-33日 交首付,办理过户
 
  审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
 
  第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
 
  买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
 
  总结流程:
 
  与卖方签约——交付定金——双方到房产中心过户——3日后领证(缴纳契税)——双方到银行办理相关手续(公证费、资料费)——银行评估(评估费用)——按评估价格与银行签约——办理抵押登记——与银行一起领取他权证——放款
 
  以上是融360小编为您整理的关于二手房贷款首付和二手房贷款流程的相关问题,希望能对您购买二手房有帮助!

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