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商住房PK纯住宅,你该如何选择?

时间:2014-08-12 来源:融360原创 作者:王露

  在限购限贷的大背景下,因商住房不受限、小户型、低总价的优势吸引了不少购房者的目光,那么商住房真的和纯住宅是一样的吗?购买商住房前,你需要进行彻彻底底的了解,最好的途径就是和纯住宅相比较。融360小编在此全方面分析两者优劣,使你一目了然,从而做出最佳选择。

  1、产权
  商住房40年产权,申请到混合,可以到50年。《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。
  纯住宅70年产权,到期后自动续期。

  2、贷款
  “商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年。

  居民购买纯住宅除了动用积蓄,购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。

  3、日常生活
  商住房几乎没有南北通透户型,东南西北都有户型,超小户型较多,以40-80为主。居住密度大,一般从7-20多户都出现过。一般物业费较高,没有天然气,是商住水电,不能使用煤气。收费按照商业标准,供水费2元/立方,电费1元/千瓦时。有些开发商比较强,可以申请到民用水电,并且还能够到申请到了天然气,但无法写到购房合同中。也就是说,大部分商住房无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

  纯住宅一般南北通透,双阳户型居多,一般一层2-4户,环境比较安静,舒适度也大大提高。水费:2.93元/立方 (其中供水费1.63元、排水费1.30元),电费:(6:00--22:00)0.617元/千瓦时、(22:00--6:00)0.307/千瓦时,煤气费:(天然气)2.50元/立方。周围生活设施大部分较为齐全,学校、医院、超市等一般都应有尽有,生活成本较低,较为便利。
  
  4、政策
  在京购房审批条件时,商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说,已有两套住宅的京籍家庭,可购买商住住宅。非京籍家庭,无论是否符合纳税或社保条件,都可买商住房。不限购不限贷,总价较低是商住房最大优势。

  商住房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  现在国家已经明确规定,禁止商改住,所以当下销售的商住房都是以前申请下来销售的。这也是很多开发商打着“绝版loft”或者“绝版商住房”的旗号的原因。而且商住房不能落户口,纯住宅可以落户。

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