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2014常州二手房个税细则,怎么征收,怎么计算?

时间:2014-07-03 来源:融360 作者:石若雪
  2013年3月1日国务院发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,通知中明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。2014年常州二手房交易个人所得税如何缴纳,融360小编为您介绍,希望能给您提供帮助。

  一、出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。

  以交易一套130平方米的二手房为例,2010年卖主买房时,价格是40万元,这次是以80万元出售,差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税,需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税,那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说,这套房子光是个税部分,就增加了7.2万元。更何况,二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算,这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税,两样税加起来是6.88万元。再加上8万元的个税,这套房子的累计交易税费已经达到了14.88万元,相当于总房款80万元的18.6%。

  二、按差额20%计征所得税的做法并非“新规”。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%~2%(1%针对普通住宅,2%针对非普通住宅),交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源,无疑是按照总价为基准计算相对划算。

  根据1994年实施的个人所得税法规定,“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税,这其中包括房产。

  征收方式为:

  1、查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发 票的,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

  2、核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发 票的,个人所得税=计税价格×1%

  三、根据国务院“国五条”细则的要求,凡是能查询到原值的,都必须要按查验征收的方式,也就是所谓的差额的20%,那么在计算税额时,计税价格、原值、契税都好计算,“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?

  相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用,就南京市而言,主要是5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等,尤其要说明的是,装修费是有限额标准的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。

  假设一套100万购入的房产,现在以200万的价格出售,按照查验征收的话,计税价格为200万,原值为100万,契税为1万(假设购入时税率为 1%),相关税费(主要为营业税)是11.2万元,合理费用为装修费(15万,能提供发 票)、手续费、公证费合计5000元,那么其需缴纳的个人所得税为 (200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5万,并非是买卖价差的20%即20万元。

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