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万科副总裁毛大庆内部演讲曝光:反腐影响房价!

时间:2014-05-05 来源:网络整理 作者:网络整理
 

毛大庆东南大学建筑学学士,同济大学管理科学与工程硕士、博士,现任万科副总裁,北京万科总经理。

  日前,万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出,其中称全国房地产市场分化,引发舆论关注。
  
  发言全文广泛流传开后,蓝鲸财经记者工作平台微博称,“毛大庆手机关机,和他手下人核实过。确认。”知名财经评论员易鹏在其微信朋友圈表示,当面向毛大庆本人核实,毛否认是自己的发言。但至现在毛大庆未自己公开承认或否认。
  
  建策沙龙主任人陈淮发布微博,对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒,间接确认了这一发言稿的真实性。陈淮微博称:“网传万科毛总一个内部沙龙发言,这会恰为我主持。我印象,毛总所讲关键点,一是市场价格是有敏感点的,二是不同城市出现分化,三是有些城市盲目扩张。并无超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会,再不会有这沙龙了!”
  
  万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言全文如下:
  
  今年的市场。和万科一样,在座的各位对今年一季度以来的市场,觉得都比较复杂,先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候,我有过一次访谈,曾经谈到,2013-14年间,市场可能会有一个比较大的分化。我个人曾在多个会上谈过,从现在重点关注的50个城市看,已明显出现分化的特征,这50个城市从13年底—14年初,出现了两个情况:一个是以二线城市为代表的,出现了较为明显的特征:由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支,这些城市比较明显的代表,就是沈阳,有明显性的代表,一些三线城市就不举了,比如:营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面),基本由于市场供应过量带来的影响;二是还有一些城市,以北京为代表,就是市场还在,需求也还挺多,但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快,我们以斜率来表示,13年斜率非常的斜,是过去好几年的斜率总和,带来了对市场价格上涨空间的透支,所以基本上两类城市都出现了透支的情况;造就了今年1季度,再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧,这三点(两个透支加一个收紧),使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态,可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。
  
  辅助一个扰动因子,就是反腐败,作为我们开发商讲,反腐败对高端楼盘影响,事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响,不是少了一批腐败官员,而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样,比如山西省,我们也关注了星河湾这个项目,他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘,过去的三周,仅接待检察院、纪检委,就多达14-15次,我们从一个楼盘配合调查的之密集,其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以,起码在近期的一段时间内,反腐败对房地产还是挺明显的一个扰动因子。
  
  同时,在北京的二手房交易市场,更加的感受到由于廉政所带来的影响,比如和我爱我家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后,得到这么一个数据,尤其以链家为主,他们的单门店的单日挂单量从原来的5套房子,急剧增长到10-12套房子,而且好多挂单的单主,要求他们尽快销售,给予大幅优惠,甚至于腰斩售价,可见这房子都不知道怎么来的,比如:其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了),在北京市场中介,找了44家门店挂他的房子,他在北京的房子数量,大概在1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓,这个情况大家可以到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子,100平米的房子,就卖不掉,现在是越等越卖不掉,经纪人让我降价,我告诉经纪人,我是以成本价卖的,都没计算利息,结局就是我不卖了,收租金);
  
  北京还有一个更复杂的因子:自住商品房,自住商品房的供应,对于一批刚需的买主,给了他们以比较便宜的价格,能买到房子的一种期房,但事实上这种期望也挺虚幻的,他的供应量很有限,北京金隅嘉业,在北京有比较好的两个地方,大概5000套房子,现在还没开始销售,排队的申请者,剔除重复的,5000套房子,申请的家庭数量在25万;不剔除重复的,申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的,着急买房子的人是大把在,但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点,市场中90%以上还是刚性需求,他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目,2.2万每平),在市场上引起轩然大波,这个项目是被建委要求价格合理一点,低一点,万科提出有股东、合作伙伴,是否可以不卖,但建委仍然要求卖,要求我们起带头作用。低价卖了以后,记者写了很多文章,要崩盘了,万科要带头降价了,以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我,问我是不是北京的房子真的要跌了,我说政府让我干的,你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态:房价几乎就和北京的自住商品房一样。

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