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中国房贷市场11月度分析报告

时间:2013-12-05 来源:融360原创 作者:韩平

内容简介:

         2013年11月中国房产政策继续延续调控的基调:一方面是房贷紧张的局面从10月的初露端倪发展到如今的遍地开花,很多银行都面临流动性偏紧的局面,由于信贷额度匮乏,纷纷进入“惜贷期”。房贷额度紧张、等贷漫长、甚至是停贷等消息,不绝于耳;另一方面,继北京之后,上海、深圳日前也纷纷收紧二套房贷政策,开始执行“购二套房需首付七成”的新政。

         在房价持续走高和银行信贷力度减弱的双重压力下,购房成本的增加使得一些资金实力较弱的购房人群不得不延迟或取消购房计划。

         为此“融360数据研究中心”特推出《中国房贷市场月度分析报告》,在全面分析了融360 已涵盖的86个城市房贷市场数据后,报告选取了其中具有典型特征的32个城市,旨在还原中国房贷市场的真实面貌,分析其中存在的问题及机会,以期为中国房地产市场的健康有序发展贡献自己的一份力量。
         样本选取:2013年10月11日-11月11日
         报告结构:政策解读、房贷市场、用户分析、市场数据
         附录:北京、上海、广州、深圳、重庆城市银行按揭信息
 

         一 政策解读:

         在十八届三中全会召开前后,房产房贷市场的各类政策不断涌现:十月份的“京七条”、深圳二套房首付提至七成、北京自住型商品房的推出、383改革方案、上海二套房首付提至七成、房产税将全面推行等房产政策,使得年底前维持调控为主基调的概率大增。

         北京、上海和深圳等地都加码了房地产调控措施,政策的核心是希望抑制房价过快上涨。从目前来看,房产调控政策多从加大住房供应和增加多套房持有成本两方面来着手:

图1:房地产调控路线
:黑色字为已实行政策;红色字:为已在部分城市实行,未来可能全面推行的政策
 
         供应方面:推出自住型商品房,加快经济适用房和廉租房的建设速度,拟增加市场上中低端住宅的供应量。此外一旦房产税出台,或将使得整个楼市的一手、二手房供应扩容。
增加持有房产成本方面:目前仍然着力在第二套房的购买方面,通过提高首付比例、增加税收,征收房产税等措施,使第二套购房者购买及持有住房的成本均大幅上升,以期起到抑制投资性需求,防止市场上房产交易过热的目的。

         融360认为:最新发布的十八届三中全会公报,全文并没直接涉及房地产相关内容,会前讨论的楼市调控、房产税、小产权等关键词均没出现,但不表示政府抑制房价过快过热增长的决心就有所改变,从目前的一些政策来看:增加供应和征收房产税或成为新一轮楼市改革先锋。

         1.1近期房产关键词:

         (1)京七条:
         10月底北京市“自住型商品房”出台,将推出7万套供应,填补中低收入家庭的商品房供应短缺,满足北京购房资格的家庭均可申请。

         (2)提高二套房首付:
         随后11月具有风向标意义的深圳、上海纷纷提高二套房首付比例,强化限购政策。

         (3)383改革方案:
         明确提出“集体建设用地直接入市”,并注明“已经形成的‘小产权房’按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决问题。” 这引起小产权房转正的热议。

         (4)房产税:
         关于房产税的问题现在全国试点的城市只有重庆和上海。目前,房地产税开征得到立法支持,试点扩大是必然趋势。

         1.2 近期相关政策回顾:

         表1.2:各城市近期房产相关政策表
    
 

         二 房贷市场:

         2013年11月,在房贷紧缩的大环境下,个人住房贷款的紧张趋势丝毫没得到缓解,先后有北京、上海、广州等地多家银行暂停房贷业务,一些银行虽未停贷,但纷纷取消利率优惠或上浮利率,拉长审批流程,部分银行房贷利率上浮10%甚至更多。随着年底的临近,各家银行全年信贷余额所剩无几,房贷紧缩趋势开始向各行蔓延,到年底前停贷可能成为一种常态。

       2.1 目前市场呈现情况:

         2.1.1 部分银行停贷

         11月以来,在房贷市场上,全国银行“停贷潮”蔓延态势越趋明显,停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市,停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。截止目前为止,全国已有北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、济南、无锡、武汉等城市相续出现暂停房贷现象(见表2.1.1)。
表2.1.1:各城市停贷银行对比表

         2.1.2利率波动呈常态

         首套房利率8.5折优惠已开始收紧,有些银行只对优质客户发放,部分银行甚至已取消首套房利率优惠。融360数据监测显示:首套房还可执行8.5折优惠的城市并不多,基本提至基准利率或更高(见表2.1.2)。
表2.1.2:各城市优惠房贷按揭银行

         2.1.3银行推迟放贷时间

         由于额度紧张,多家银行均表示放款时间难以确定。受额度限制影响,中信、建行、兴业等银行均出现放款时间延长的情况,正常情况下,房贷从提交申请到放款需要1个月左右的时间,但目前放款的时间各个银行均不敢保证,2个月或许更长时间都有可能。

         2.2  融360摸底全国32个重点城市近500家银行调查显示:

         2.2.1首套房仅有6.4%的银行可执行8.5折利率优惠

         对于首套房的房贷申请,16.75%的银行表示已停贷,6.37%的银行仍可执行8.5折优惠,16.04%的银行执行9折利率优惠,44.58%的银行执行基准利率,16.27%的银行执行基准以上利率。

图2.2.1:首套房按揭利率

  2.2.2二套房16.8%按揭银行停贷

  已停止受理二套房贷款申请的银行占比为16.83%,执行1.1倍利率的银行占比70.91%,执行1.2倍及以上利率的银行占比12.26%。

图2.2.2:二套房按揭利率

  2.3 银行停贷原因

  进入四季度,“房贷荒”在各地不同程度的出现,尤其在一线城市,首套房利率优惠已基本绝迹,二套房利率上浮10-20%不等,商业银行有惜贷、停贷的迹象,并且呈蔓延的趋势。虽然各银行官网未承认有已停贷的情况,但均表示额度紧张。

  目前银行暂停或紧缩个人住房贷款的原因,融360认为主要有以下几点:

  第一、房贷利润太低。同样属于银行贷款,房贷利率打折优惠,而一般小企业贷款利率却上浮30%--40%,甚至更高,而且房贷的年限也长,企业贷款一般2-3年即可收回,不论是时间还是资金的风险成本,房贷都不占优势。

  第二、房价畸高,导致房贷风险日增。目前房价不断上涨,导致房地产市场蕴含的风险在不断增加,使得房贷对银行的风险也在持续上升中,使得银行发放更多房贷的意愿在降低。

  第三、在全年总额度确定的前提下,上半年金融机构透支了信贷额度,下半年紧缩成为必然。

  第四、调控预期强烈令银行看空房地产后市,从政策角度分析,调控手段只会更强,比如推出房产税的预期越来越强烈。银行此时很可能看空房市,减少房贷额度降低风险。

  三 用户分析:

  3.1近五成按揭用户选择的还款年限为30年


图3.1:用户住房按揭年限
  按揭还款年限的选择,将直接影响总利息及月供的支出。既要月供金额在承受范围之内,又要贷款总成本不至于过高,用户根据自身情况做出的选择不尽相同。

  融360房贷数据中心的数据显示,在全国范围内,用户在选择住房按揭年限时:选择30年的占比最高,达49.13%;其次是选择20年的按揭用户,占比为29.34%;其他的,选择10年的占比7.02%、选择15年的占比6.68%、25年的占比4.88%、5年的用户占比仅为2.95%。

  在房价一路攀升的市场环境下,高昂的总房价增加了购房人的购买成本,数据显示,通过贷款方式购房的用户中,有49.13%的用户选择了还款年限最长的30年,而非综合成本最少的“最佳年限”。

  北、上、广、深四个城市选择30年按揭年限的占比较高,其中深圳75.25%的按揭用户选择30年还款年限。

  3.2 37%用户按揭额度在100万以上


图3.2:用户住房按揭额度分布图
 
  融360数据显示,用户在为购买住房而需要申请的按揭额度方面:选择40-79万的用户比例为29.81%,选择100-149万的用户比例为27.01%,选择30-39万的用户比例为18.72%,选择200万及以上的用户比例为6.28%,选择20-29万的用户比例为4.55%,而选择20万以下的用户比例为1.67%。

  其中37%的用户贷款金额超100万元,如商贷100万,还款30年,每月月供近6000元,而据《中国人力资源发展报告(2013)》的数据显示:中国人的平均月收入为3897元,可见中国人买房压力甚大。

  北、上、广、深四大城市中,用户选择100万以上贷款额度占比偏高,其中北京54%、广州52.17%,深圳44.55%,上海39.42%的用户选择100万以上贷款。

  3.3用户最认可的房贷产品所属银行:工行 


图3.3:用户最认可的按揭银行排名
 
  融360的数据表明,在对房贷产品的选择方面,品牌认知度仍占据主导作用。用户在申请按揭时,选择五大国有银行和邮储银行的比例仍很高,占总申请的六成以上。其中,工商银行16.7%,农业银行12%,建设银行11.6%,邮政储蓄银行10.4%,中国银行8.3%,交通银行5.6%。但是选择某城市中按揭利率最低银行的比例反而较低。

  3.4不同城市用户认可的银行类型不同

 
  表3.4:按揭银行在各城市占比情况

               注:“↑”表示申请量占比大于机构数占比,“↓”表示申请量占比小于机构数占比
 
  此次调研结果显示:在各城市中,用户选择按揭银行中的国有银行和邮储银行的占比较大,其次是外资银行和商业银行,而城商行占比较低。

  但是,不同区域用户对不同类型银行的认可程度存在明显的地域差异:如杭州用户首选五大行和邮储银行,上海用户更偏爱股份制银行,而重庆用户则更倾向本地城商行。此次调研结果显示,在各城市中,用户选择按揭银行时:国有银行和邮储银行用户的占比较大,其次是外资行和商业银行,而城商行仅占据市场较少的部分。

  3.5 按揭用户常见问题分类

 

 
图3.5:用户最常见按揭问题
 
  购房是许多人一生中最大宗的金融消费,而与之相关的信息用户也需要了解,通过融360问答平台的数据统计发现:在按揭领域,用户的问题主要集中在对政策理解不够清晰上。    按问题分类来看:限购政策问题占比41.19%,商业银行贷款政策问题占比33.73%,公积金政策法规问题占比8.66%,及房贷常识16.42%。

  其中限购政策中用户最关心的问题是:首套二套房标准如何认定、以家庭为单位的限购政策中家庭的定义是什么、外地人买房限制等问题; 商业银行贷款政策中,信用记录对房贷审批的影响、银行对贷款用户资质要求、房贷办理流程是用户最关心的问题;公积金政策法规问题中,公积金贷款资格、公积金提取是用户最关心的问题; 房贷常识中用户最关心的是首付不足能否贷款。
 
 

  四 市场数据:

  4.1 北京:房贷未停 利率优惠已快绝迹

  北京目前工商银行、交通银行、中信银行、光大银行等多数银行都在正常发放个人住房按揭贷款,但是之前实行的首套按揭贷款利率优惠幅度逐渐减小,现今一般都维持在基准利率的水平上;二套房普遍执行的还是在基准利率的基础上上浮10%的政策,三套及(以上)房继续停贷。

  4.2上海:二套房首付调至七成 房贷要等明年

         
  上海将已执行二套房首付款比例提升至七成以上的政策,房贷正呈现越收越紧的态势。多家银行房贷放贷几乎全部搁浅,个别银行甚至提高了首套和二套房贷款利率。虽然房贷还是在正常受理中,但放款恐怕得到明年了。

  4.3广州二手房房贷利率上浮30% 首付比例未变

  广州各大银行目前对二套房首付仍在执行旧规,仍为六成。但是由于接近年底,银行贷款额度较为紧张,不少银行的二套房贷利率都在原来上浮10%的基础上继续上调,最高已经调至30%。

  4.4 深圳:二套房首付提至七成 首套房最高上浮20%

  深圳二套房贷首付比例将已于11月6日起提高到至七成,深圳且已有多家银行上调房贷利率,其中首套房最高上浮20%,二套房最高上浮30%。

 

  4.5 重庆:首套房执行基准利率 二套房贷利率或上浮

  重庆各家银行对二套房贷款按揭首付要求均不得低于60%,而且各家放贷速度也不一样。在贷款按揭利率方面,首套房一般执行的是基准利率,二套房则视情况而定,一般是基准利率上浮10%以上。其中,平安、民生银行已停贷,光大银行不做二套房,只做合作楼盘贷款。
 

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