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二手房教你准确评估价格

时间:2013-08-28 来源:融360原创 作者:竹叶
  针对房地产买卖的自我评估,专业人士建议有如下估算方法:

  楼龄折旧,每年-2%;房屋结构,功能低-10%;楼层,顶楼-5%,次底层与次顶层-3%,中间层+3%;朝向,朝向价值从高到低:东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域,有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套,无小区配套则- 5%;物业管理,无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。
 
  以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例:建筑年代为1988年,楼层为4/6,有小区和物业,朝向为西,双气,普通装修。
 
  折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即16年×(-2%)=-0.32;
 
  楼层:一层为-2%;二层为0,三、四层为+2%,五层为+1%,顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为+1%,顶层为-3%,本套房屋应该是+2%;
 
  朝向:朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%,因此这套房屋应该是-1%;
 
  重点中小学区:+15%。
 
  以当地商品新房的均价6500元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。
 
  因此得出该房屋的成交单价应在5460元。

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