等额本息

等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻,剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息。

等额本息计算公式

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小,其计算公式为:

每月还本付息金额 =[ 本金*月利率*(1+月利率)贷款月数 ]/[(1+月利率)还款月数 - 1]

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数 - 1] -贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数 - 1]

每月利息 = 剩余本金*贷款月利率

每月本金=月供-每月利息

例如,100万元,30年基准利率为例,经融360贷款计算器测算,每月还款6092.28元,总支付利息是1193221.37元。第一个月利息为1000000*(6.15%/12)=5125元,第一个月本金为6092.28-5125=967.28元。第二个月利息为(1000000-967.28)*(6.15%/12)=5585.5011元,本金为6092.28-5585.5011=506.778元。以此计算。

等额本息提前还款法

购房者选择了等额本息后,后续资金充足的情况下,都想提前还款。那么,等额本息怎么提前还贷呢?

有人说“等额本息法”不合算,支付的利息多,甚至有人说该还款方法下实际利率高达名义利率的两倍,这种说法是非常荒谬的,只要能够看懂计算公式,或者知道银行计息原理,就应该明白,利息的多少取决于利率、占用资金金额与时间(利息=日利率*积数,积数则是计息期内每天资金占用额之和)。与“等额本金法”相比,“等额本息法”前期本金还的少,贷款期内贷款积数高一些,所以利息确实会多一些,比如贷款期限20年时两种还款方式利息总支出要多出大约20%,但这是很正常的,并不能因为利息总额多一点就说不合算。

还有人说“等额本息”前期偿还的大部分是利息,因此若选择提前还贷,会有大量利息损失。这也是很荒谬的。列出第一个月两种还款方式的还款构成就会发现,第一个月支付的利息是完全相同的,只是本金有差异而已,等额本金还的本金少些。如果说等额本息法提前还款会损失大量利息,那么等额本金法岂不是一样?

总之,还款方式没有不合算的,只有不合适的。每种还款方式下银行都没有额外多收你利息,但利息总额确实会因资金占用不同而不同,所以我们应该选择适合自己的还款方式,并在资金充裕的情况下选择提前还款。如果想节省利息,那么我的建议是不要贷款,利息自然不用支付了。

等额本息贷款计算

按揭买房要计算好每月还款的的金额,一般的计算方法有等额本息和等额本金的两种方法,我们给您举例说明一下按揭利率计算公式是什么。

等额本息计算公式:[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]等额本金计算公式:每月还款金额= (贷款本金 ÷ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计额)×每月利率

其中^符号表示乘方。

举例说明假设以10000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65%,比较下两种贷款方式的差异:等额本息还款法 月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667 月还款本息=[10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120] ÷ [(1+0.005541667)^120-1]=114.3127元合计还款 13717.52元 合计利息 3717.52万元

注意事项